在全國逾十個(gè)城市推廣或嘗試二手房“帶押過戶”之下，廣州近日發(fā)文鼓勵(lì)推廣該項(xiàng)業(yè)務(wù)，引發(fā)業(yè)界關(guān)注。

南都·灣財(cái)社記者向中國人民銀行廣州分行求證獲悉，該份《中國人民銀行廣州分行關(guān)于鼓勵(lì)推廣二手房“帶押過戶”模式有關(guān)事宜的通知》（下簡(jiǎn)稱《通知》屬實(shí)。

不過，多位業(yè)界人士告訴南都·灣財(cái)社記者，早在此次發(fā)文之前，廣州四大行已有該項(xiàng)目業(yè)務(wù)存在，“但超八成的人不敢嘗試、不能接受；可以接受的又有不少人征信有問題”。

美澤按揭一名資深人士告訴記者，自2012年迄今，其司大概做了400多宗“帶押過戶”案件，多為最近五年所辦理。

廣州鼓勵(lì)二手房“帶押過戶”

盤活二手房交易

該文件通知廣東省內(nèi)各地市中心支行、直屬支行、廣發(fā)銀行、廣東省農(nóng)村信用社聯(lián)合社、廣州地區(qū)國有商業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行，廣州農(nóng)村商業(yè)銀行，廣州地區(qū)村鎮(zhèn)銀行、外資銀行等，表明發(fā)文是落實(shí)因城施策，支持剛性和改善性住房需求。

通知指出，二手房“帶押過戶”模式與原交易模式相比，可大幅縮短交易時(shí)間，降低交易成本，提升交易效率和便利度，有利于激發(fā)二手房市場(chǎng)交易活動(dòng)。推廣二手房“帶押過戶”模式，可在盤活二手房交易的同時(shí)，間接加快新房去化，形成新建商品房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)之間的相互促進(jìn)，更好地滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

其模式的核心是免去提前還貸以注銷抵押登記的“過橋”環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)貸款資金到賬與產(chǎn)權(quán)過戶登記、抵押權(quán)注銷和設(shè)立登記同步辦理。針對(duì)跨行間二手房“帶押過戶”可能產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)過戶后，銀行抵押權(quán)落空、交易最終未達(dá)成的風(fēng)險(xiǎn)，可引入公證或擔(dān)保等第三方機(jī)構(gòu)，保障資金安全，防控業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

通知還指出，各金融機(jī)構(gòu)要積極優(yōu)化完善業(yè)務(wù)流程，提升辦事效率，結(jié)合各地實(shí)際，與不動(dòng)產(chǎn)登記中心、第三方機(jī)構(gòu)建立業(yè)務(wù)合作關(guān)系，形成具體操作規(guī)程或者業(yè)務(wù)指南，并做好相關(guān)業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn)和客戶宣講等工作。

機(jī)構(gòu)稱十年辦400多宗

“帶押過戶”案件

事實(shí)上，在此次通知鼓勵(lì)推廣“帶押過戶”業(yè)務(wù)之前，廣州已有該項(xiàng)業(yè)務(wù)存在，但并未廣為公眾周知。

“我從2012年開始就有辦理這一業(yè)務(wù)，到目前大約已辦理400多宗”。美澤按揭一名資深經(jīng)理告訴南都·灣財(cái)社記者，“帶押過戶”業(yè)務(wù)基本上一直存在，只不過不是全部銀行實(shí)行，此前所經(jīng)辦的“帶押過戶”業(yè)務(wù)都在四大銀行辦理，即為俗稱的“同行轉(zhuǎn)按揭”。

該經(jīng)理指出，他此前經(jīng)辦的“帶押過戶”需要滿足多項(xiàng)條件。比如必須在原貸款銀行辦理，且由符合銀行準(zhǔn)入條件的擔(dān)保公司進(jìn)行擔(dān)保，對(duì)賣房業(yè)主的征信考核也非常嚴(yán)格，“很多業(yè)主的征信不過關(guān)”。加上該項(xiàng)業(yè)務(wù)沒有廣泛宣傳推廣，所以知道的市民不多，“起碼八成以上的人都不敢嘗試、或接受這個(gè)新事物”。畢竟買房要用上畢生積蓄，為了穩(wěn)妥起見，更多人愿意選擇采用傳統(tǒng)的交易模式。

“此前采用‘帶押過戶’交易者，多為換過多次房，或者有親戚朋友做房地產(chǎn)，都是對(duì)房地交易業(yè)務(wù)較為熟悉了，才敢嘗試做‘帶押過戶’”。該經(jīng)理表示，他自2012年開始經(jīng)辦“帶押過戶”業(yè)務(wù)，但直到2017年以后，這項(xiàng)業(yè)務(wù)量才逐漸增多。

廣州競(jìng)宇金融服務(wù)有限公司董事長(zhǎng)鄢紅勝證實(shí)，并非每家按揭公司都可以承辦“帶押過戶”業(yè)務(wù)，“銀行根據(jù)合作的中介公司業(yè)務(wù)量和質(zhì)量，選擇部分可靠的按揭公司，授予階段性擔(dān)保資格，才能做‘帶押過戶’的案件”。

美澤按揭的經(jīng)理表示，最近“帶押過戶”的辦理速度有所加快。據(jù)介紹，就在今年9月12日，他承接了白云區(qū)的一單“帶押過戶”案件，到9月20日，就已在房管局辦理過戶手續(xù)。

“帶押過戶”節(jié)省交易成本

但會(huì)否與“贖樓貸款”沖突？

美澤按揭的經(jīng)理介紹，除了“帶押過戶”，廣州這些年來其實(shí)也允許“轉(zhuǎn)按揭”，他近十年間也做了上千宗。但“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)通常都是跨行轉(zhuǎn)按，比如將在原來股份制銀行的房貸業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)到四大行，“這個(gè)過程不需要股份制銀行同意，前提是買家愿意‘轉(zhuǎn)按揭’”。

在“帶押過戶”交易流程中，假如此前在中行貸款，那就由中行準(zhǔn)入的擔(dān)保公司出具擔(dān)保函，把他項(xiàng)權(quán)利證拿出來，直接辦理抵押過戶，不須中途涂銷，但這一業(yè)務(wù)必須都得在原來銀行辦理。

據(jù)介紹，“轉(zhuǎn)按揭”需要給擔(dān)保公司過橋手續(xù)費(fèi)，一般是貸款剩余本金的2%，且流程也比“帶押過戶”復(fù)雜。相對(duì)之下，“帶押過戶”給擔(dān)保公司的手續(xù)費(fèi)通常只需要1%。此外，給按揭公司的手續(xù)費(fèi)則與正常辦理按揭貸款的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無異。

另一家按揭公司的資深從業(yè)人員證實(shí)，這些年“帶押過戶”的擔(dān)保過橋費(fèi)有所降低。在實(shí)際操作中，該筆費(fèi)用通常由業(yè)主支付。

鄢紅勝認(rèn)為，此次政府發(fā)文推廣“帶押過戶”，極大利好于正在出售房產(chǎn)卻還有沒資金實(shí)現(xiàn)贖契的業(yè)主，以后通過“帶押過戶”，可以大大節(jié)省賣房成本，也提高交易效率，而且風(fēng)險(xiǎn)也較小。

不過，一資深從業(yè)人員認(rèn)為，目前正在推廣的“帶押過戶”，其實(shí)與銀行最近在推廣執(zhí)行的“贖樓貸款”業(yè)務(wù)有所沖突：“從現(xiàn)在看，感覺‘帶押過戶’會(huì)觸動(dòng)到‘贖樓貸款’的利益，但具體銀行最終怎樣落地執(zhí)行，還需要進(jìn)一步觀察”。

廣州在掛牌的12萬套二手房市場(chǎng)

會(huì)否被激活？

近年來，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整通道。在廣州推廣“帶押過戶”業(yè)務(wù)之前，全國已有蘇州、濟(jì)南、昆明、金華、珠海等十多個(gè)城市也在推廣這一業(yè)務(wù)。

在大源按揭總經(jīng)理鄭大源看來，這一業(yè)務(wù)輕微利好樓市，“大家對(duì)于樓市未來走勢(shì)判斷向好，如果房?jī)r(jià)會(huì)漲，手續(xù)費(fèi)都是可以消化的成本，不足以成為不介入樓市的障礙。相反如果對(duì)于樓市不看好，缺乏信心，則即便完全免費(fèi)，也不會(huì)因此進(jìn)入樓市”。

廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文表示，“帶押過戶”模式如此快地在全國各地落地實(shí)施，有利于擴(kuò)大二手房產(chǎn)的流動(dòng)性。

“二手房市場(chǎng)和一手房市場(chǎng)關(guān)系密切。二手活，一手才能活”。趙卓文表示，以廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)為例，2021年廣州一手房的成交套數(shù)是10萬套，二手房的成交套數(shù)達(dá)到11.7萬套。二手房市場(chǎng)占廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的半壁江山。搞活二手房市場(chǎng)，當(dāng)然有利于改善型住房的成交，也有利于房產(chǎn)資源的重分配。

但他認(rèn)為，“帶押過戶”模式帶來的不全是利好。在短期內(nèi)，“帶押過戶”模式將帶來二手房掛牌量的大量增加。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年9月20日，廣州二手房掛牌量已經(jīng)突破12萬套，成交量卻依然維持在低位，2021年8月到2022年8月，廣州二手房月成交套數(shù)為7500套。政策刺激下，掛牌量不斷增加，二手房市場(chǎng)短期承接力有限，二手房市場(chǎng)的價(jià)格也面臨新的考驗(yàn)。

趙卓文建議，如果要激活二手房市場(chǎng)，除了“帶押過戶”模式外，其實(shí)還有更具效果的政策工具：比如調(diào)整或取消二手房參考價(jià)（指導(dǎo)價(jià)）；放松或取消二手房的限售年限；調(diào)整二手交易的稅費(fèi)和有關(guān)年份的限制；出臺(tái)措施，放松外地人才購買廣州二手房的限制等。

知多D

二手房“帶押過戶”怎樣操作？

從廣州不動(dòng)產(chǎn)登記推文可見，在二手房“帶押過戶”辦理中，可以選擇多種業(yè)務(wù)一次申請(qǐng)、同步審核、一次辦結(jié)，辦理時(shí)間按其中辦理時(shí)限最長(zhǎng)的登記類別確定。具體有以下兩種組合，可以根據(jù)自己的實(shí)際情況，選擇不同的組合辦理。

組合一：存量房轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)變更登記

這就是大家一般理解中的二手房“帶押過戶”，即買賣雙方與同一貸款機(jī)構(gòu)簽訂相關(guān)協(xié)議后，可在不涂銷原有抵押登記的情況下直接申請(qǐng)辦理抵押權(quán)變更。

組合二：存量房轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)變更登記+抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記

與上一個(gè)組合有點(diǎn)類似，這次是二手房買賣雙方各自對(duì)應(yīng)不同的抵押權(quán)人（即兩個(gè)不同的貸款機(jī)構(gòu)），在買賣雙方與抵押權(quán)人簽訂相關(guān)協(xié)議后，可在不涂銷原有抵押登記的情況下直接申請(qǐng)辦理抵押權(quán)變更及抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)。

南都·灣財(cái)社記者 邱永芬 許爽