□入住婚房不到半年就被卷入訴訟，六年間歷經十余輪官司
□北京市西城區檢察院堅持精準監督與化解矛盾并重，推動檢察和解，獲得三方滿意

簡潔

辦案檢察官在研究案情

當事人在辦案檢察官的見證下簽署和解協議

　　“檢察官，錢到賬了，感謝您！”

　　“檢察官，錢到賬了，我已申請法院解除查封！”

　　“感謝檢察官，房子總算保住了，法院解封了，判了給我們過戶了！”

　　一起房產糾紛案，從雙方申訴時積怨已久、劍拔弩張，到檢察和解后三方滿意、各得其所，可以說是皆大歡喜。6月28日，繼三方和解之后，北京市西城區法院作出判決，支持了小李夫婦關于房屋所有權轉移登記的訴訟請求。至此，在西城區檢察院的依法能動履職之下，這起由房產買賣糾紛引起的持續六年之久、牽涉十余輪訴訟的紛爭終于畫上了圓滿的句號。

　　剛入住婚房就被卷入訴訟

　　2015年，老李的兒子小李結婚。為了讓小兩口生活得更幸福，老李和親家經過幾個月的考察，綜合考量多方面因素，最終在北京市某小區為孩子選定了一套160平方米的婚房。因為戶型良好、地理條件優越，全家都對房子十二分滿意，唯一的遺憾就是當時還辦理不了產權登記手續。

　　原來，這套房子是原主人麗麗（化名）于2012年從開發商處按揭購買的，當時房子尚處于剛剛交付的狀態，還無法辦理產權登記手續。為了這套婚房，老李和親家傾盡半生積蓄，與小李夫婦共同湊齊了首期房款。2015年8月，小李夫婦與麗麗訂立《房屋買賣合同》，約定剩余房款400萬元待辦理房屋產權登記手續時再支付。

　　然而，入住婚房不到半年，一紙保全裁定打破了李家新婚與喬遷的喜慶氛圍。原來，債權人大強（化名）于2016年2月1日對麗麗等人提起民間借貸訴訟后，申請了財產保全，西城區法院于2016年3月查封了預售登記在麗麗名下的案涉房屋。

　　老李得知房屋被查封后，要求法院出具書面保全裁定書，隨后召集全家討論，聘請了律師，持購房合同和付款憑證，于2017年3月11日向西城區法院提起保全復議申請。法院認為，大強在其與麗麗的民事訴訟過程中提出保全申請，且已提供擔保，法院裁定保全被告麗麗名下的財產并無不當，故駁回了老李的保全復議申請。

　　六年間歷經十余輪官司

　　因為小李夫婦上班忙，老李便主動請纓，繼續參與房屋“保衛戰”。作為代理人的他于2017年10月底向西城區法院提起案外人異議之訴，請求法院解除對案涉房屋的查封、停止執行案涉房屋。

　　西城區法院立案后，老李收到了此前由他代小李夫婦起訴的確認《房屋買賣合同》效力一案的判決書。該判決支持了李家的訴求，確認合同有效，這讓老李信心倍增，更加斗志昂揚地投入到保衛房屋的訴訟之中。在案外人異議之訴一案的庭審中，老李同意交納購房尾款400萬元。西城區法院限其15日內將尾款交到法院。

　　誰知，一波未平，一波又起。正當老李全身心投入房屋“保衛戰”中時，第二份保全裁定又來了。原來，另一位債權人小明（化名）在北京市懷柔區法院對麗麗等人提起訴訟并申請財產保全，法院于2017年依法對案涉房屋輪候查封。

　　老李此時陷入了百般糾結：向西城區法院交完尾款到底能不能順利辦理房屋過戶登記？懷柔區法院還要查封怎么辦？還沒等老李想明白，15天的期限轉眼就過去了。就這樣，購房尾款雖然準備好了，但沒往法院交。2018年4月18日，西城區法院以李家未按要求交付剩余房款、不符合排除執行的條件為由，判決駁回了李家要求對案涉房屋解除查封、停止執行的訴訟請求。

　　此后幾年，老李作為小李夫婦的代理人，在漫漫維權路上辛苦奔波：到西城區法院起訴麗麗，要求辦理房屋產權變更登記，法院于2021年12月27日以房屋被查封、不具備過戶條件為由判決駁回；2020年10月，到懷柔區法院提起執行異議，同年11月提出案外人異議之訴，后于2021年向上一級法院提起上訴、申請再審，均被駁回……幾輪折騰，個中辛酸，老李悄悄咽下。

　　而另一邊，大強和小明對麗麗的起訴先后獲法院判決。西城區法院于2017年10月20日判決甲公司償還大強本金860余萬元及利息、律師費，麗麗及其愛人李某承擔連帶還款責任；懷柔區法院于2018年1月24日作出一審判決，小明上訴，北京市第三中級法院于2018年5月28日作出二審判決，撤銷一審判決，判令甲公司給付小明借款本息370萬元及后續利息，麗麗及其愛人李某承擔連帶保證責任。根據兩個判決，麗麗要承擔的還款義務遠超400萬元。

　　判決生效后，大強、小明分別向西城區法院、懷柔區法院申請強制執行。這時，案涉房屋也從訴訟過程中的保全轉為了執行中的查封，西城區法院作為首封法院，對案涉房屋啟動評估拍賣程序。懷柔區法院向西城區法院申請參與分配。

　　得知消息的小李夫婦心急如焚，老李和親家更是愁染雙鬢。李家于2020年10月20日向西城區法院提起執行異議，法院于2020年11月4日以重復異議為由，裁定駁回。

　　雙方都申訴，檢察官抽絲剝繭理頭緒

　　走投無路的李家認為西城區法院駁回他們的執行異議錯誤，于是更換了律師，向西城區檢察院申請監督，請求督促法院停止拍賣案涉房屋。與此同時，債權人大強也認為法院遲遲未能有效推進案涉房屋的拍賣工作，在向上一級法院申請執行監督被駁回后，也向西城區檢察院提出執行監督申請，請求督促法院盡快拍賣案涉房屋。

　　西城區檢察院于2021年11月分別受理了雙方的監督申請。

　　“我們調閱法院卷宗、審查多個關聯案件后，發現事情的起因在于麗麗既不能償還債務，也無法完成房屋過戶，于是債權人強烈要求法院盡快拍賣房屋，購房人卻想方設法保住房屋，形成了如今的訴訟拉鋸戰?！蔽鞒菂^檢察院辦案檢察官于偉香告訴記者，申訴雙方其實均非違約方，但多年的訴訟對峙讓雙方積怨頗深。

　　申訴雙方分別為債權人和購房人，在麗麗一沒財產、二不露面的情況下，如何找到本案的最優解、盡快解決當事人的急難愁盼？于偉香表示，首先要了解雙方“愁”在哪兒、推動解決又“難”在哪兒，然后以此為基礎和雙方進行深入溝通。

　　“本來好好地買套婚房，沒想到這些年官司不斷，鬧心呀！這要真給拍賣了，孩子們心里多憋屈??？！我就盼著官司早點了結，孩子們好安心工作、安心生活……”說話間，老李的眼圈泛紅了。

　　然而，老李雖有和解意愿，債權人大強那邊的情況卻不樂觀：一來，雙方此前曾嘗試和解，但未能達成一致；二來，在大強眼里，對方濫用訴權拖延執行，明顯缺乏誠信?！皺z察官您不知道，我們這些年為這事兒打了多少個官司，光花律師費……”大強說著說著，眉頭就緊鎖了起來。

　　“本案相關的判決、裁定，我都看過……”于偉香結合案情和訴訟經過，把大強“理不清、道不盡”的那些爭議焦點問題理得清清楚楚。終于，大強在檢察官的仔細梳理下理清了頭緒，開始頻頻點頭，表示愿意配合檢察機關的工作。

　　“老李所急是已付巨款的房子朝不保夕，以致小兩口生活不安穩，大強所愁是多年訴訟干花律師費沒拿到一分錢?！庇趥ハ阏f，雙方都需要為對方維護自身權益所作出的努力表示理解和體諒，在理清頭緒的基礎上，慢慢形成一個彼此都能接受的方案。

　　三方協商，檢察和解止紛爭

　　除了雙方的誠意以及對檢察官的信任外，影響和解最重要的因素是雙方對各自利益的預期。畢竟，李家錯失了在案外人異議之訴中交付購房尾款從而排除執行的機會，而如果評估價值過千萬的案涉房屋能夠成功拍賣，大強完全可以輕輕松松收回借款本息，所以大強不愿輕易讓步，也在情理之中。

　　本案法律關系錯綜復雜，檢察官經過深思熟慮，運用民法典體系化思維方式，幫助當事人在整個糾紛體系中客觀看待自己的權利——從公平角度來講，麗麗先將房屋賣給小李夫婦，在小李夫婦已經支付部分房款并入住的情況下，法院雖然查封了案涉房屋，但當時的形勢是，麗麗真正能用于向大強還債的僅僅是案涉房屋的400萬元購房尾款，而不是整套房屋的總房款。只是，李家不慎在案外人異議之訴中喪失了這份優勢。話又說回來，雖然李家在西城區法院案外人異議之訴中錯失了交付購房尾款從而排除執行的機會，但是，檢察監督會不會讓他們獲得一次救濟機會呢？當然，李家不停息地尋找救濟路徑，也讓雙方陷入無休止的訴訟拉鋸戰中……檢察官在耐心解析案件全貌的基礎上，積極引導雙方當事人理性思考，形成合理預期。

　　為破解本案訴訟僵局、簡化程序解決糾紛，檢察官了解到大強與另一債權人小明相熟后，及時引入關聯案件當事人小明共同參與協商，最終于今年1月28日促成三方達成和解：由老李將房屋尾款400萬元交付執行，并從化解矛盾角度出發對大強、小明適當予以補償；大強與小明對房屋尾款及補償款按7/3比例進行分配，二人收到上述款項后，分別向兩家法院申請解除對案涉房屋的查封。

　　為確保和解協議順利執行，檢察官與西城區法院、懷柔區法院執行法官進行充分溝通，并將和解協議及時移交執行法院，大強、小明收到案款后立即向法院申請解除對案涉房屋的查封。

　　今年2月，和解協議履行完畢，兩個查封均已解除。對于這樣的結果，拿到案款的大明、小強和保住房產的李家均表示滿意。

　　隨后，老李踏踏實實到法院履行最后一道程序，即請求判令辦理房屋產權變更登記。6月28日，在購房合同有效、房款全部付清、兩個查封已被解除的情況下，法院認為，小李夫婦請求辦理房屋所有權轉移登記手續的障礙已經消除，遂判決支持了李家的訴訟請求。

　　購買二手房，需及時辦理房屋產權變更登記

　　房屋產權登記是房產歸屬的最重要判斷依據。辦案檢察官在接受記者采訪時強調，購買二手房，需及時辦理房屋產權變更登記。如果暫時不能辦理房屋產權登記，首先要確保購買之前房屋沒有被查封，其次要盡快辦理入住，并留存物業服務合同、繳費單據等。萬一入住后發現因售房人原因遭遇法院查封，要及時向法院提出書面異議。

　　辦案檢察官告訴記者，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定，“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”。

　　“根據上述規定，一定要將剩余房款按照法院的要求及時交至法院。切記，此時購房人已經喪失了尾款支付的期限利益，應按法院要求，及時交付尾款，方能排除執行，保住房屋?！鞭k案檢察官指出，如果發現案涉房屋上有多個查封，也不必驚慌，只要將購房尾款交到首封法院，排除首封法院執行。此時排名其次的輪候查封自動轉為首封，購房人持付清房款的證明到該法院提出執行異議排除執行即可。